Зачем нужно разрешение на строительство при ипотеке на ИЖС
Если вы собираетесь строить загородный дом с привлечением ипотечных средств, то без разрешения на строительство (РУС) вам не обойтись. Банк не выдаст ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), пока не убедится, что все оформлено официально. С РУС всё просто: это тот самый документ, который подтверждает ваше право начать стройку на конкретном участке по официальному проекту. А для банка это страховка — он видит, что объект будет законен и в будущем его можно ввести в эксплуатацию.
Например, в практике ипотечного брокера из Калуги был случай: клиент купил участок и хотел оформить ипотеку на строительство дома от Сбербанка. Всё было готово, кроме разрешения. Банк приостановил сделку, пока клиент не принес РУС. Оказалось, что участок находился в зоне с особыми условиями использования территории, и процесс получения разрешения затянулся на полтора месяца. Это обычная история — именно такие нюансы важно учитывать заранее.
Что нужно, чтобы получить разрешение на строительство
Для начала разберёмся, кто вы и какой у вас участок. Это важно: разрешение на строительство можно получить только на участке с категорией земли — «земли населенных пунктов» или «земли сельхозназначения с разрешённым использованием под ИЖС или ЛПХ». Если ваш участок не попадает под эти параметры, придётся сначала изменить вид его использования. Иначе — отказ.
Чтобы всё сработало «с первого захода», вам понадобятся такие документы:
— Правоустанавливающие документы на участок (свидетельство о праве или выписка из ЕГРН)
— Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
— Схема планировочной организации земельного участка (генплан)
— Заявление по установленной форме
Если вы строите через подрядную организацию, ещё потребуется проект дома, выполненный по всем нормам (СП и СНиП), и договор с подрядчиком.
Как и где подать документы
Сегодня подача документов максимально упрощена. Вы можете обратиться:
— в местную администрацию (департамент архитектуры и градостроительства)
— через портал «Госуслуги»
— в МФЦ (многофункциональный центр)
Если у вас уже есть ГПЗУ и проект, подача заявления занимает не больше 15 минут. Срок рассмотрения — 7 рабочих дней. Но на практике, особенно в крупных регионах, время может растянуться до 10–14 календарных дней, особенно в сезон (весна–лето), когда наплыв обращений высокий.
Технические нюансы: оформляем всё правильно
Некоторые детали, которые «спотыкаются» даже опытные застройщики:
— ГПЗУ должен быть актуальным — его срок действия ограничен 3 годами. Если вы подаете документы по старому плану, получите отказ.
— Схема дома должна соответствовать правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Например, отступ от границ участка до дома должен быть не менее 3 метров.
— Если вы планируете построить дом с мансардой, уточните, не превышает ли он допустимую этажность региона (обычно не выше 3 этажей).
— Разрешение выдаётся на срок до 10 лет. Этого достаточно, чтобы спокойно достроить дом и ввести его в эксплуатацию.
Ошибки, которых стоит избегать
Многие, особенно те, кто строит впервые, допускают похожие ошибки:
— Пытаются сэкономить и делают проект «на коленке» — без официального архитектора. Результат: отказ в выдаче РУС, а потом и в ипотеке.
— Покупают участок без ПЗЗ или с нецелевым назначением — и не могут даже начать оформление.
— Путают ИЖС с дачным строительством (СНТ). Банк не даст ипотеку на дачный участок под ИЖС — нужна именно земля с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства».
Опыт экспертов: как ускорить процесс
Мы поговорили с несколькими специалистами по недвижимости и ипотечными брокерами, собрав пару полезных советов:
— *Проверьте участок ещё до покупки.* Закажите выписку из ЕГРН и ГПЗУ сразу. Это бесплатно на Госуслугах и даёт полное понимание: можно ли на этой земле строить.
— *Используйте типовой проект от застройщика.* Многие банки одобряют ипотеку быстрее, если вы используете проверенный проект. Например, у «Дом.РФ» или «Сбер» есть аккредитованные пакеты с готовыми домами.
— *Работайте с ипотечным брокером.* Это сэкономит вам недели на согласование. У них уже есть «входы» в банки и понимание, как собрать полный пакет документов под конкретного заёмщика.
Финальный аккорд: как выглядит разрешение на строительство
Когда всё готово, вы получите официальный документ с подписью и печатью местной администрации. Там будет указано:
— Назначение объекта — «жилой дом»
— Срок действия разрешения
— Точные координаты участка и границы строительства
— Допустимая этажность и площадь
С этим документом можно идти в банк и продолжать оформление ипотечного кредита. Банк прикрепит разрешение к кредитному делу, и вы сможете получить деньги на стройку. А дальше — только строй, строй и строй. Но — по правилам.
Если подойти к процессу грамотно, получить разрешение на строительство не сложнее, чем оформить загранпаспорт. Главное — не спешить, проверить все документы, и не экономить на проекте. Это не только залог успешной ипотеки, но и гарантия того, что ваш будущий дом не придётся сносить из-за ошибок.