Ипотека на квартиру со свободной планировкой: особенности и требования банков в 2025 году
Что такое свободная планировка и чем она привлекательна для заемщика
Квартиры со свободной планировкой – это помещения без внутренних капитальных перегородок, где заранее не определено количество комнат и расположение санузлов. Такой формат жилья особенно популярен в крупных мегаполисах, где растет спрос на индивидуальные архитектурные решения. Покупатель получает возможность организовать пространство на свой вкус, исходя из жизненных потребностей: объединить кухню с гостиной, сделать студию, кабинет или гардеробную по собственному проекту.
Тем не менее, с точки зрения кредитора, свободная планировка — это не просто просторное пространство, а объект с повышенными рисками. При оценке такой недвижимости банк не может опираться на стандартные параметры, как в случае с классическими квартирами. Это приводит к ряду дополнительных требований, о которых стоит знать еще до подачи заявки на ипотечный кредит.
Позиция банков: почему свободная планировка вызывает осторожность
Основной риск для банка — отсутствие утвержденной планировки, что затрудняет оценку рыночной стоимости объекта. Как следствие, возможны сложности при реализации квартиры в случае обращения взыскания. Кроме того, требуется убедиться, что будущие перепланировки не нарушают строительных норм и правил (СНиП), а также санитарно-технические требования.
Еще одна проблема — это отсутствие четкой информации в техническом паспорте БТИ. Как правило, в документах на жилье со свободной планировкой указано только общее пространство без детализации, что нарушает принципы оценки ликвидности залога.
Технический блок: ключевые параметры, на которые смотрит банк
В 2025 году большинство банков при рассмотрении заявки на ипотеку для квартиры со свободной планировкой требуют:
— Подтверждение наличия проекта планировки, согласованного с архитектурным отделом муниципалитета;
— Поэтажный план с нанесенными техническими зонами (санузлы, вентиляционные шахты, мокрые зоны);
— Справку от застройщика о соответствии помещения требованиям многоквартирного жилого дома;
— Заключение независимого оценщика по заказу банка;
— Фотофиксацию текущего состояния объекта.
Особое внимание уделяется соблюдению Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий» и СанПиН по размещению санитарных зон. Нарушение этих норм автоматически ведет к отказу в ипотечном финансировании или серьезному увеличению первоначального взноса.
Реальные кейсы: как заемщики получают ипотеку под свободную планировку
Пример из практики: в 2024 году семья из Екатеринбурга приобрела квартиру площадью 76 кв.м в новостройке бизнес-класса. Объект продавался как «открытое пространство без внутренних стен». Банк-партнер потребовал зарегистрированный проект планировки, утвержденный в администрации района.
После консультации с архитектором был подготовлен технический план с указанием санузла и кухни. Заказчик подал его на согласование. Через месяц, после одобрения проекта и предоставления всех документов в банк, ипотека была одобрена на стандартных условиях: ставка 12,5% годовых, первоначальный взнос 20%. До регистрации квартиры как жилой с завершенной планировкой, залог оценивался с понижающим коэффициентом – 0,8 от рыночной стоимости.
Этот кейс хорошо отражает общий алгоритм действий: документальное обоснование планируемого переустройства и готовность заемщика нести дополнительные расходы на проектирование и согласование — обязательные условия одобрения ипотеки.
Какие банки готовы кредитовать квартиры со свободной планировкой
В 2025 году крупные банки, такие как Сбер, ВТБ и Росбанк, внедрили специальные ипотечные продукты для жилья с неразграниченным внутренним пространством. Однако условия по таким программам, как правило, более жесткие, чем по стандартной ипотеке. Например:
— Понижающий коэффициент при расчете стоимости залога (0,7–0,85);
— Повышенный первоначальный взнос — от 25%;
— Обязательное страхование титула заемщика и объекта;
— Срок предоставления документов по завершенной отделке — не более 12 месяцев, иначе ставка увеличивается.
Кроме того, в 2025 году активно используются совместные программы застройщиков и банков: в рамках них заемщику предоставляется готовый шаблон проекта, одобренный муниципалитетом, что существенно ускоряет процесс получения кредита.
Будущее: куда движется ипотека на свободную планировку
Основной тренд 2025 года — постепенное упрощение процедур благодаря цифровизации и стандартизации. Уже сейчас в нескольких регионах тестируются пилотные проекты с электронными техпаспортами, где фиксируются варианты допустимой планировки. Это позволяет ускорить согласование проекта и передачу данных в банк.
Прогноз на ближайшие 2–3 года: увеличение доли ипотек под квартиры со свободной планировкой с 5% до 12% от общего объема сделок на первичном рынке. Этому способствуют:
— Рост числа гибких форматов жилья в новостройках;
— Повышение архитектурной грамотности покупателей;
— Участие государства в регулировании перепланировок (в том числе цифровые ГИС-платформы по согласованию проектов).
Банки, в свою очередь, адаптируют скоринговые модели: в расчет берется как сам объект, так и архитектурный потенциал его перепланировки в рамках закона.
Вывод: ипотека доступна — но требует подготовки
Ипотека на квартиру со свободной планировкой в 2025 году — реальность, но не безусловная. Захотев купить такое жилье, заемщику необходимо быть готовым собрать внушительный пакет документов, продемонстрировать банку юридическую чистоту сделки и готовность довести квартиру до жилого состояния в разумные сроки. Выбор опытного архитектора, грамотного риэлтора и проверенного банка — ключ к успешной сделке без лишней бюрократии.