Необходимые инструменты
Перед тем как рассматривать возможность оформления ипотеки на квартиру с неузаконенной перепланировкой, необходимо вооружиться конкретными документами и знаниями. Основным инструментом станет технический паспорт объекта — он должен соответствовать фактическому состоянию квартиры. Если перепланировка не отражена в техпаспорте, это первый тревожный сигнал. Также важно получить копию кадастрового паспорта и выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что объект не имеет обременений. Если вы планируете использовать ипотечные средства, понадобится предварительное одобрение от банка, который может запросить заключение БТИ и справку о допустимости текущей планировки. Без этих документов ипотека с неузаконенной перепланировкой практически невозможна, так как банк оценивает риски утраты залога или его непригодности.
Поэтапный процесс
Покупка квартиры с перепланировкой, особенно неузаконенной, требует поэтапного подхода. Сначала необходимо убедиться, что изменения в конструкции не затрагивают несущие стены, инженерные коммуникации, вентиляционные шахты или другие элементы, критичные для безопасности. Далее — оценка рисков: если перепланировка незаконна, банк может отказать в ипотеке или потребовать устранения нарушений до сделки. Обратите внимание, что неузаконенная перепланировка и банк — два несовместимых понятия, когда речь идет о залоге. Если же квартира уже подобрана, а планировка вызывает вопросы, стоит проконсультироваться с юристом и заказать техническое обследование. Затем — подача документов на согласование изменений в органы жилищной инспекции. Только после легализации изменений можно повторно обратиться в банк и оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой, уже признанной законной.
Устранение неполадок
Если вы столкнулись с отказом банка из-за несогласованной планировки, необходимо действовать оперативно. Первый шаг — инициировать процесс узаконивания. Это включает в себя заказ проекта перепланировки у лицензированной организации, его согласование с жилищной инспекцией и получение акта о завершенных работах. После этого данные обновляются в техническом паспорте и ЕГРН. Лишь тогда перепланировка и ипотека становятся совместимыми. Если продавец не желает узаконивать изменения, покупатель может потребовать снижение цены на квартиру, учитывая дополнительные затраты и риски. Некоторые банки идут навстречу, если перепланировка носит незначительный характер — например, перенос сантехнического оборудования в пределах допустимого. Но обмануть банк невозможно: ипотека на квартиру с перепланировкой, не отраженной в документах, чаще всего невозможна без легализации. Исключение — покупка за собственные средства с последующим оформлением ипотеки после узаконивания изменений.