Понятие «нулевого» этажа: особенности и контекст
«Нулевой» этаж — это термин, который используется в недвижимости для обозначения уровня здания, находящегося непосредственно на уровне земли. В разных странах и регионах его могут обозначать по-разному: где-то это «первый» этаж, где-то — «цокольный», а в российской практике чаще всего под «нулевым» понимается этаж между цоколем и первым жилым уровнем. Чаще всего такие помещения используются под коммерческие цели, офисы, технические помещения или иногда переделываются под жильё. Однако с точки зрения банков и оценщиков, «нулевой» этаж — это особая категория, которая требует отдельного подхода при оценке стоимости объекта недвижимости.
Как банки оценивают «нулевой» этаж в 2025 году
Современные банки в 2025 году всё чаще используют автоматизированные системы оценки недвижимости, основанные на больших данных и машинном обучении. При этом «нулевой» этаж получает отдельные корректирующие коэффициенты, так как его рыночная стоимость в большинстве случаев ниже, чем у аналогичных помещений на стандартных жилых этажах. Например, в городах-миллионниках России, по данным аналитического портала CIAN, средняя стоимость квадратного метра на «нулевом» этаже в 2024 году была на 12–18% ниже, чем на втором и выше.
Банки учитывают ряд факторов: уровень естественного освещения, наличие окон, высоту потолков, назначение помещения (жилое, нежилое), а также потенциальную ликвидность объекта. В условиях 2025 года, когда ипотечные программы всё чаще зависят от качества залога, «нулевой» этаж может получить понижающий коэффициент от 0,85 до 0,95 по отношению к стандартному жилью. Это значит, что при прочих равных условиях банк может одобрить меньшую сумму кредита под залог такого объекта.
Статистические данные и рыночная динамика
Согласно исследованию Института урбанистики и недвижимости за 2024 год, доля сделок с объектами на «нулевых» этажах составила около 6,3% от общего объёма продаж в сегменте городской недвижимости. Это на 1,1% больше, чем в 2022 году, что указывает на рост интереса к этим помещениям — в первую очередь со стороны малого бизнеса и инвесторов, ищущих недорогие объекты с потенциалом перепрофилирования.
Однако жильё на «нулевом» этаже по-прежнему остаётся менее популярным среди покупателей. По статистике Dom.RF, среднее время экспозиции таких объектов в 2024 году составляло 78 дней, тогда как для квартир на 2–5 этажах — 52 дня. Это говорит о том, что такие объекты требуют более длительного времени на продажу и чаще подвержены торгу.
Экономические аспекты и инвестиционная привлекательность
С экономической точки зрения «нулевой» этаж может быть привлекательным для определённых категорий покупателей, особенно в условиях повышения процентных ставок и снижения доступности ипотеки. Более низкая цена за квадратный метр делает такие объекты потенциально выгодными для аренды или коммерческого использования. В 2025 году, на фоне роста спроса на коворкинги, салоны красоты и небольшие магазины шаговой доступности, «нулевые» этажи в жилых домах стали активно использоваться под подобные форматы.
Тем не менее, инвестиционная привлекательность таких помещений зависит от локации и инфраструктуры. В центральных районах крупных городов «нулевой» этаж может быть выгодным вложением, тогда как в спальных микрорайонах — менее ликвидным активом. Банки учитывают это при оценке рисков и определении условий финансирования: в ряде случаев ставка по ипотеке на «нулевом» этаже будет выше, а срок кредита — короче.
Тренды и прогнозы развития
Современные тенденции в градостроительстве и урбанистике всё чаще направлены на повышение функциональности первых и «нулевых» этажей. В 2025 году архитекторы и девелоперы стали активнее интегрировать в проекты mixed-use концепции, где нижние уровни зданий отводятся под общественные и коммерческие функции. Это может изменить отношение к «нулевому» этажу в будущем.
По прогнозам аналитиков агентства Knight Frank, в течение следующих пяти лет спрос на помещения на «нулевых» этажах вырастет на 10–15%, особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Это связано с ростом популярности форматов «работа рядом с домом», а также с развитием концепции «15-минутного города», где все основные сервисы доступны в пешей доступности.
Влияние на индустрию недвижимости
Изменение отношения к «нулевым» этажам оказывает влияние на весь рынок недвижимости. Банки разрабатывают новые алгоритмы оценки, страховые компании пересматривают коэффициенты по рискам затопления и вандализма, а девелоперы начинают проектировать более комфортные и светлые помещения на уровне земли. Это способствует формированию нового класса недвижимости — гибридных пространств с переменным назначением, где «нулевой» этаж становится не минусом, а конкурентным преимуществом.
Кроме того, растущая цифровизация отрасли позволяет более точно анализировать поведение покупателей и арендодателей. В 2025 году крупные агентства недвижимости уже внедрили системы предиктивной аналитики, которые помогают прогнозировать ликвидность объектов на «нулевых» этажах в зависимости от локации, плотности населения и транспортной доступности.
Выводы
«Нулевой» этаж — это неоднозначная, но перспективная категория недвижимости. В условиях 2025 года банки продолжают оценивать такие объекты с осторожностью, применяя понижающие коэффициенты и учитывая потенциальные риски. Однако современные тенденции в архитектуре, коммерческом использовании и цифровой аналитике постепенно меняют восприятие этих помещений. В ближайшие годы можно ожидать рост интереса к «нулевым» этажам как к гибким и экономически выгодным пространствам, особенно в сегменте городской коммерческой недвижимости.