Что такое деревянные перекрытия и почему они вызывают вопросы у банков
Квартиры в домах с деревянными перекрытиями — это не всегда ветхое жильё, хотя именно так их часто воспринимают. Речь идёт о конструктивной особенности здания: междуэтажные перекрытия выполнены из дерева, а не из бетона. Чаще всего такие дома возведены до 60-х годов XX века, но встречаются и более современные варианты, особенно в малоэтажной застройке.
Банки относятся к таким объектам настороженно. Почему? Всё дело в оценке рисков. Дерево — горючий и менее долговечный материал. Это может повлиять на прочность конструкции, а, следовательно, и на её ликвидность. Если вдруг заёмщик перестанет платить ипотеку, продать такую квартиру будет сложнее. Отсюда — более строгие критерии при рассмотрении заявки на ипотеку.
Когда ипотеку всё-таки дадут
Есть ряд факторов, которые повышают шансы на одобрение ипотеки, даже если квартира находится в доме с деревянными перекрытиями:
— Дом крепкий, с хорошей сохранностью — если он был капитально отремонтирован, прошёл техническую экспертизу или включён в программу реновации, у банков меньше поводов для тревоги.
— Квартира продаётся через аккредитованное агентство — некоторые банки охотнее рассматривают жильё, проверенное их партнёрами.
— Положительная кредитная история и стабильный доход — если вы показываете низкие риски как заёмщик, это может перевесить конструктивные особенности объекта.
Банк обязательно закажет техническую экспертизу или оценку через аккредитованного оценщика. Если специалист укажет на неудовлетворительное состояние перекрытий — кредит, скорее всего, не одобрят.
Какие банки могут согласиться
Не все банки работают с “нетипичным” жильём, но есть исключения. Пример — региональные банки, особенно в тех городах, где таких домов много. Иногда именно небольшие кредитные организации готовы идти навстречу, ведь они лучше понимают специфику местного рынка.
Что стоит сделать:
— Обратиться в несколько банков, включая региональные и специализированные.
— Уточнить в отделении, какой вид конструкций они считают приемлемым.
— Попросить предварительную оценку объекта до подачи заявки.
Не забывайте: даже в одном банке подход может отличаться в зависимости от филиала или даже конкретного кредитного менеджера.
Как подготовиться к подаче заявки
Если вы настроены серьёзно, придётся провести «разведку» и подготовить хорошую аргументацию. Вот что стоит сделать заранее:
— Соберите документы о состоянии дома, включая паспорт БТИ, заключения о капитальном ремонте, техплан;
— Найдите доки о перекрытиях — если есть возможность заказать обследование и получить заключение инженера, это плюс;
— Покажите ликвидность квартиры — справки о том, что в этом доме квартиры продаются и покупаются, помогут обосновать привлекательность жилья.
Нестандартные пути: какие ещё есть решения
Если ипотеку всё же не дают, это ещё не приговор. Вот несколько нестандартных стратегий, которые могут сработать:
— Потребительский кредит как альтернатива — используйте его для первоначального взноса или покупки недорогой квартиры, если сумма небольшая. Учтите, процент выше.
— Семейная ипотека или с господдержкой — для определённых категорий граждан возможно оформление льготных программ вне зависимости от конструкции дома, особенно в регионах.
— Кредит на реконструкцию — если квартира нуждается в ремонте, можно взять деньги не на покупку, а на модернизацию с последующей рефинансацией ипотеки.
И ещё: продавец может дать рассрочку, особенно если квартира уже долго в продаже. Иногда это временное решение, пока вы оформляете ипотеку на другую недвижимость с последующей продажей купленной квартиры.
Финальный акцент: думайте стратегически
Покупка квартиры в доме с деревянными перекрытиями — это не всегда плохое решение. Особенно в центре города, где такие дома имеют историческую ценность. Но если вы планируете взять ипотеку, нужно подходить к вопросу максимально трезво.
Прежде чем подавать заявку, ответьте честно на три вопроса:
— Надёжна ли конструкция дома?
— Сможете ли вы самостоятельно перепродать квартиру при необходимости?
— Есть ли альтернативы с аналогичной ценой, но без конструктивных особенностей?
Если ответы положительные — действуйте. А чтобы минимизировать риски, проконсультируйтесь с независимым оценщиком и юристом. Такую покупку нельзя совершать с закрытыми глазами.