В 2025 году банки стараются упростить людям жизнь: вместо двух отдельных займов — за жильё и отделку — предлагают единый продукт. «Совмещённая» ипотека — это когда вы сразу берёте кредит на покупку квартиры и ремонт, в одном договоре, с общей суммой и графиком платежей. По сути, это гибрид: часть денег идёт продавцу, часть резервируется под ремонт. Заёмщик выигрывает на процентах и удобстве, а банк — на лояльности клиента. Такой формат особенно интересен тем, кто не хочет несколько лет жить в бетоне или с временной отделкой, а стремится быстро заехать в готовое жильё.
—
Что вообще такое совмещённая ипотека и чем она отличается от классики
Если сравнить привычную схему «ипотека плюс потребкредит на ремонт» и единый кредит ипотека и ремонт под залог квартиры, разница в цене денег сразу бросается в глаза. Потребительские займы даже в 2025 году традиционно дороже: выше ставка, короче срок, больше нагрузка на ежемесячный бюджет. При совмещённой ипотеке банк рассматривает весь пакет как один объект кредитования, риск оценивает как ипотечный, а не потребительский, поэтому ставка обычно ближе к ипотечной. При этом есть нюанс: к объекту начинают предъявлять повышенные требования, причём не только к самой квартире, но и к смете ремонтных работ, которую банк будет изучать почти так же внимательно, как вашу кредитную историю.
—
Необходимые «инструменты»: не только документы, но и расчёты
Чтобы совмещённая ипотека купить квартиру с ремонтом прошла без сюрпризов, готовить нужно не только паспорт и справку о доходах. Реальные «инструменты» здесь — точные расчёты. Придётся заранее продумать планировку, уровень отделки, примерный перечень материалов и работ, чтобы составить смету, с которой можно пойти в банк. Полезно заранее посчитать несколько сценариев: базовый ремонт, более дорогой вариант, и «антикризисный» — если ставки вырастут или доход упадёт. Онлайн‑калькуляторы сейчас стали частью стандартного набора: с их помощью моделируют графики платежей, срок досрочного погашения, влияние маткапитала или субсидий. Профессиональный взгляд дизайнера или прораба тоже становится инструментом: грамотная смета повышает шансы на одобрение.
—
Коротко о базовом пакете бумаг
Помимо стандартной анкеты и подтверждения дохода, банк почти всегда попросит предварительный договор купли‑продажи, проект или ТЗ ремонта, смету и, иногда, договор с подрядчиком. Для новостройки застройщик часто предоставляет типовые пакеты, для вторички готовиться придётся тщательнее — придётся доказывать банку, что после ремонта квартира не потеряет ликвидность.
—
Поэтапный процесс: как это обычно выглядит в 2025 году
Пошагово ипотека на покупку квартиры и ремонт условия банков выглядит так. Сначала вы выбираете квартиру и параллельно продумываете объём работ: нужен ли капремонт, перепланировка, замена инженерии или достаточно косметики. Далее подаёте единый пакет в банк, где указываете полную сумму: цена жилья плюс бюджет ремонта. Кредитный комитет проверяет вашу платёжеспособность, оценивает объект и адекватность сметы, затем выносит решение. После одобрения подписывается договор: часть средств идёт продавцу квартиры, часть остаётся на специальном счёте, из которого поэтапно финансируется ремонт. Банк нередко требует фотофиксацию прогресса или акты выполненных работ: деньги на следующий этап ремонтной части выдаются только после подтверждения предыдущего.
—
Как распределяются деньги и кто контролирует ремонт
Модель может отличаться от банка к банку. Где‑то деньги на ремонт перечисляют сразу на ваш счёт с оговорками в договоре, где‑то — напрямую подрядчику по актам. Чем выше сумма и сложнее ремонт, тем жёстче контроль. Это не всегда минус: жёсткая поэтапность и отчётность дисциплинируют и вас, и строителей. Заодно уменьшается риск, что деньги «растворятся» на другие нужды, а жить придётся в недоделанной квартире.
—
Онлайн‑оформление и цифровой сервис
В 2025 году оформить совмещенную ипотеку на квартиру и ремонт онлайн стало почти нормой. Заявку подают через приложение банка, загружают документы, иногда — даже планировки и сметы в электронном виде. Оценка объекта и заёмщика частично автоматизирована, решения по типовым кейсам принимаются за 1–2 дня. Подписание договоров всё чаще переводят в формат электронных подписей и удалённых сделок с участием аккредитованных партнёров. Это заметно экономит время, но требует внимательнее читать условия: в телефоне легко пролистать важные пункты о порядке выдачи ремонтной части, штрафах за срыв сроков или изменении сметы.
—
Комбинации продуктов: когда «ипотека плюс кредит на ремонт в одном банке» выгоднее
Иногда вместо одного большого договора удобнее связка «ипотека плюс кредит на ремонт в одном банке», особенно если ремонт скромный, а одобренный лимит по ипотеке не позволяет закрыть всё сразу. Тогда часть расходов идёт по классической ипотеке, а часть — по льготному потребкредиту с пониженной ставкой для своих ипотечных клиентов. В 2025 году банки активно продвигают такие пакеты: формально это не одна «совмещённая» ипотека, но по факту клиент получает похожий результат — квартира плюс ремонт под относительно адекватный процент, с общим сервисом и единым личным кабинетом.
—
Устранение неполадок: что делать, если что‑то пошло не так
Проблемы обычно повторяются по трём линиям: деньги не хватили, ремонт затянулся, или изменились внешние условия. Если смета «поехала» и совмещённой суммы не хватает, возможны варианты: пересобрать проект (урезать или отложить часть работ), запросить в банке дополнительный лимит или рефинансировать пакет, объединив кредит ипотека и ремонт под залог квартиры на новых условиях. При затянувшихся работах банки часто нервничают: объект долго остаётся в сером состоянии. Здесь помогает регулярный контакт с кредитным менеджером, документальное подтверждение прогресса и, при необходимости, официальное продление сроков в рамках допсоглашения. Внешние шоки — рост ставок, потеря дохода — решаются реструктуризацией: увеличением срока, кредитными каникулами, подключением созаёмщиков.
—
Как не доводить до жёстких сценариев
Главный «ремонтный» лайфхак — закладывать запас по бюджету и срокам ещё на этапе заявки. Банк это обычно понимает и спокойнее относится к смете с резервом, чем к нереально низким цифрам. Чем прозрачнее вы ведёте расчёты, тем проще договариваться, если придётся что‑то менять.
—
Будущее совмещённых ипотек: взгляд из 2025 года
С учётом тренда на комплексные сервисы можно ожидать, что через несколько лет совмещённая ипотека купить квартиру с ремонтом станет скорее нормой, чем нишевым продуктом. Уже сейчас крупные банки интегрируют маркетплейсы стройматериалов и сервисы поиска подрядчиков прямо в свои приложения, а условия по таким пакетам часто выглядят лучше, чем по разрозненным продуктам. Конкуренция будет идти не только по ставке, но и по удобству: быстрый онлайн‑скоринг, типовые проекты ремонта под конкретные планировки, страхование рисков срыва сроков. Вероятно, регулятор усилит стандартизацию: появятся типовые форматы смет и контроля за использованием средств, чтобы снизить риски для системы. Для заёмщика это означает одно: чем прозрачнее и технологичнее он подойдёт к вопросу сейчас, тем больше выиграет в условиях завтрашнего дня.