Ипотека на вторичное жилье: что важно знать о требованиях банков
Планируете взять ипотеку на «вторичку»? Отлично, это часто дешевле, чем новостройка, и можно сразу заехать. Но есть нюанс: банки довольно придирчиво проверяют не только вас, но и саму квартиру. И если объект не пройдёт их фильтр — в кредите откажут.
Разберёмся, какие требования банк предъявляет к квартире на вторичном рынке, и как вам не попасть впросак.
Почему банки так строго относятся к квартирам «с рук»
На первый взгляд, странно: жильё стоит на месте, документы есть, живи — не хочу. Но для банка это залог. И если вы перестанете платить по ипотеке, то объект придётся продать, чтобы вернуть долг. А продать «проблемную» квартиру — ещё тот квест.
Поэтому банк оценивает, насколько ликвидна квартира. То есть, легко ли её будет продать в случае чего. Это и формирует основные требования банка к квартире вторичка или нет — неважно, важна ликвидность.
Основные требования к квартире на вторичном рынке
Вот на что банки смотрят в первую очередь, когда вы берёте ипотеку на вторичное жилье:
1. Юридическая чистота
Квартира должна быть без «подвохов». Проверяются:
— отсутствие арестов, обременений, судебных споров;
— прописанные жильцы (особенно несовершеннолетние);
— история перехода прав собственности;
— согласие всех собственников на продажу.
Совет: закажите выписку из ЕГРН заранее и проверьте, кто и когда был собственником.
2. Год постройки и состояние дома
Банки не любят аварийные или ветхие здания. Если дому больше 50–60 лет, особенно без капремонта, — могут отказать. Также важно, чтобы дом не стоял в списке на снос.
Некоторые банки даже устанавливают порог: не старше 1970–1980-х годов. Но тут всё индивидуально.
3. Материал стен
«Панелька» 80-х годов — пройдёт. А вот деревянный барак 1953 года — вряд ли. Всё, что не соответствует СНиПам или не имеет нормального фундамента, — под вопросом.
4. Планировка
Если в квартире самовольная перепланировка (например, снесли стену между кухней и комнатой), банк может потребовать узаконить её. А это время и деньги.
Не уверены — запросите техпаспорт в БТИ и сравните с реальностью.
Что ещё может сыграть роль
Кроме «технической части», на решение банка по ипотеке вторичное жилье условия влияют и другие факторы:
— Локация. Центр города или спальный район с инфраструктурой — ок. А вот дача в СНТ — уже мимо.
— Этажность. Некоторые банки не кредитуют квартиры на первых или последних этажах. Особенно, если нет лифта.
— Тип собственности. Если квартира в долях, потребуется согласие всех владельцев.
Какие квартиры подходят для ипотеки: практические советы
Чтобы не тратить время зря, ищите жильё, которое соответствует следующим критериям:
— Дом — не аварийный, не под снос.
— Квартира без обременений.
— Нет зарегистрированных несовершеннолетних.
— Все перепланировки узаконены.
— Материал стен — кирпич, панель, монолит.
— Год постройки — желательно после 1970 года.
— Продавец — не по доверенности, а лично.
Если вы подбираете квартиру под ипотеку на вторичное жилье 2023 года и позже, учтите, что банки стали строже. Особенно в регионах, где рынок нестабилен. Лучше сразу консультироваться с кредитным менеджером — он подскажет, какие квартиры «проходят» в конкретном банке.
Лайфхаки: как не нарваться на отказ
Вот что можно сделать, чтобы не получить отказ из-за квартиры:
- Попросите продавца заранее подготовить все документы: выписку из ЕГРН, техпаспорт, справки об отсутствии долгов по ЖКХ.
- Проверьте юридическую чистоту через сервисы Росреестра или обратитесь к юристу.
- Согласуйте объект с банком ДО подачи заявки — многие кредиторы предлагают «предодобрение» конкретной квартиры.
Вывод: ипотека — это не только про деньги
Многие думают: есть доход, есть первоначальный взнос — значит, ипотеку дадут. Но не всё так просто. Ипотека на вторичное жилье требования предъявляет не только к заёмщику, но и к объекту.
И если квартира не соответствует — никакие «хорошие отношения с банком» не помогут. Так что выбирайте жильё с умом, проверяйте документы, консультируйтесь с брокером или специалистом. Тогда и сделка пройдёт гладко, и нервы целы останутся.