Историческая справка: как появилась реновация и что с ней стало к 2025 году
Программа реновации жилого фонда в России стартовала в 2017 году, когда власти Москвы озвучили масштабный план по сносу устаревших пятиэтажек и переселению жителей в современные дома с улучшенными характеристиками. Основной целью инициативы было обновление городских кварталов с морально и физически изношенным жильем, зачастую построенным ещё в середине XX века. Активная реализация программы продолжалась в течение нескольких лет, и к 2025 году реновация распространилась не только на столицу, но и на крупные города России, включая Санкт-Петербург, Екатеринбург и Новосибирск.
К текущему моменту реновация превратилась в постоянный механизм жилищной политики. Однако она породила и ряд новых юридических и финансовых вопросов — один из самых острых среди них: можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под снос, если здание включено в программу реновации? Этот вопрос волнует как покупателей, так и банкиров, поскольку он затрагивает стабильность и ликвидность жилищных активов.
Базовые принципы: правовые и финансовые аспекты ипотеки при реновации
Прежде всего, стоит понимать, что взять ипотеку на квартиру в доме под снос возможно, но только при соблюдении ряда условий. Финансовые организации оценивают такой кредит как повышенный риск, поскольку недвижимость, являющаяся залогом, может быть утрачена в результате сноса. Поэтому условия ипотеки при сносе дома будут отличаться от стандартных предложений.
Банки учитывают несколько факторов:
— Статус дома: официально ли он включён в программу реновации, есть ли утверждённые сроки расселения;
— Ликвидность объекта: насколько вероятна его продажа или переуступка в ближайшие годы;
— Гарантии переселения: будет ли собственник обеспечен равнозначным жильём, что подтверждено документально.
Если дом уже включён в программу реновации, но ещё не определён срок сноса, некоторые банки могут одобрить ипотеку, но с ужесточёнными требованиями: увеличенный первоначальный взнос, сокращённый срок кредита или повышенная процентная ставка.
Примеры реализации: как ипотека работает в домах под реновацию
Практика показывает, что ипотека при реновации возможна, но зависит от конкретной ситуации. Например, в Москве в 2023–2024 годах Сбербанк и ВТБ рассматривали заявки на ипотеку на жилье в реновации, если дом находился на ранней стадии программы и не имел точного графика сноса. В таких случаях квартиры сохраняли рыночную стоимость, а банки готовы были идти на сделку.
Другой пример — Санкт-Петербург, где в 2024 году некоторые дома были включены в региональную программу обновления жилфонда. Желающие приобрести квартиры в этих зданиях могли оформить ипотеку, но только при наличии официальной справки из администрации о сроках и условиях реновации. Таким образом, ипотека на квартиру в доме под снос возможна, но только при подтверждённой юридической прозрачности сделки и понимании всех связанных рисков.
Когда ипотека возможна:
— Дом включён в программу, но снос не запланирован на ближайшие 3–5 лет;
— Покупатель осведомлён о переселении и готов принять новое жильё по возмещению;
— Банк одобряет сделку с учётом повышенных рисков.
Когда ипотека чаще всего отклоняется:
— Дом уже поставлен в график на снос в течение 1–2 лет;
— Нет чётких гарантий от органов власти о равнозначном переселении;
— Квартира имеет обременения или не зарегистрирована должным образом.
Частые заблуждения: что следует уточнять перед покупкой
Среди потенциальных покупателей распространено мнение, что ипотека на жилье в реновации невозможна в принципе. Это не так. Главное — разобраться в юридических деталях и получить от продавца и органов власти всю необходимую информацию. Также заблуждением является уверенность в том, что переселение всегда происходит в домах той же ценовой категории. На практике равнозначность может означать только равную площадь, но не всегда — местоположение или инфраструктуру.
Другой миф — что банки не дают никаких кредитов на квартиры в сносимых домах. На самом деле, ипотека на квартиру под снос возможна, но стоит учитывать, что:
— Банк тщательно проверяет статус дома и наличие юридических рисков;
— Оценка объекта будет занижена по сравнению с аналогами вне реновации;
— Решение по ипотеке принимается индивидуально, в зависимости от документации и плана переселения.
Вывод: стоит ли связываться с ипотекой при реновации?
Если вас интересует ипотека на квартиру в доме под снос, важно понимать: это потенциально нестабильный актив. Однако при грамотной юридической проверке и открытом взаимодействии с банком можно снизить риски. Ипотека при реновации — инструмент, который требует повышенной осмотрительности, но не является запретным.
Покупка жилья в реновационной зоне может быть выгодной, особенно если переселение будет происходить в новые дома в том же районе. Однако для тех, кто ищет стабильность на длительный срок и не готов к неясным перспективам переселения, такой шаг может быть чрезмерно рискованным.