Сравнение подходов к приобретению недвижимости в апарт-отеле
Выбор способа инвестирования в апартаменты в отельных комплексах зависит от целей покупателя. В последние три года наблюдается устойчивый рост интереса к апарт-отелям как форме доходного жилья. По данным ЦИАН и Дом.РФ, с 2022 по 2024 год доля сделок с апартаментами в общей структуре покупок недвижимости увеличилась с 8% до 14%. Это связано, в том числе, с доступностью ипотечного кредитования и упрощением процедур оформления.
Существует два основных подхода:
1. Покупка апартаментов в апарт-отеле с целью последующей сдачи через управляющую компанию. Такой вариант особенно популярен среди инвесторов, не готовых самостоятельно заниматься поиском арендаторов.
2. Самостоятельное управление объектом. Подразумевает сдачу в аренду напрямую, без посредников. Это требует времени и вовлеченности, но может приносить более высокий доход.
Первый подход обеспечивает пассивный доход, но управляющая компания забирает до 30% выручки. Второй — более доходный при высоком уровне загрузки, но сопряжён с рисками и административными затратами.
Плюсы и минусы ипотечных технологий при покупке апартаментов
Ипотека на апартаменты в апарт-отелях отличается от стандартной: не все банки готовы кредитовать такие объекты. Причина — юридический статус апартаментов, не признающий их жилой недвижимостью. Однако с 2023 года Центральный банк РФ рекомендовал кредитным организациям расширить ипотечные программы для апарт-отелей с долгосрочным управлением. В результате количество банков, предлагающих ипотечные продукты на подобные объекты, увеличилось с 12 до 26.
Преимущества ипотечных технологий:
1. Возможность распределения инвестиционной нагрузки во времени.
2. Использование заемных средств при сохранении ликвидности.
3. Рост стоимости недвижимости покрывает процентные расходы.
Недостатки:
1. Увеличенные процентные ставки: в среднем на 1–1,5% выше, чем при покупке стандартного жилья (по данным на конец 2024 года, средняя ставка составила 12,3% против 10,7% для жилья).
2. Сложности с регистрацией права собственности при покупке на этапе строительства.
3. Отсутствие материнского капитала и субсидий, применимых к жилищной ипотеке.
Рекомендации по выбору апарт-отеля для инвестиций
При выборе объекта важно учитывать не только локацию, но и репутацию девелопера, юридический статус земли и формат управления. Без должного анализа можно столкнуться с ограничениями в эксплуатации и невозможностью легальной сдачи в аренду.
Эксперты рынка недвижимости рекомендуют:
1. Проверять договор доверительного управления. Он должен предусматривать прозрачные условия распределения дохода и ответственности.
2. Анализировать загрузку отеля за последние 12 месяцев. Средняя загрузка успешных апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге в 2024 году составила 72% (данные JLL).
3. Сравнивать доходность с альтернативными инвестициями. В 2024 году средняя доходность апартаментов в апарт-отелях составила 7,8% годовых, что выше банковских вкладов (6%) и сопоставимо с дивидендами от акций крупных компаний.
4. Оценивать юридический риск. Некоторые проекты не соответствуют нормам СНИП и не могут быть переведены в статус жилья.
Актуальные тенденции на 2025 год
К началу 2025 года наблюдается значительное изменение в подходах к инвестициям в апарт-отели. Сначала пандемия, затем рост ключевой ставки и инфляция стимулировали спрос на альтернативные формы недвижимости. Апарт-отели стали восприниматься как устойчивый источник дохода, особенно в туристически привлекательных регионах.
Текущие тенденции:
1. Рост доли инвестиционных покупок. По данным аналитического центра «ИРН», в 2024 году 62% покупателей апартаментов в апарт-отелях рассматривали их исключительно как инвестицию.
2. Увеличение предложений с гарантированной доходностью. Девелоперы предлагают от 6% до 10% годовых на первые 3–5 лет эксплуатации.
3. Интеграция с цифровыми платформами. Управляющие компании используют онлайн-сервисы для бронирования, отчетности и контроля загрузки, что повышает прозрачность и привлекает инвесторов.
4. Развитие гибридных форматов. Популярность набирают проекты, где часть апартаментов используется для краткосрочной аренды, а часть — для длительного проживания собственников.
При этом важно понимать, что апарт-отель остаётся коммерческой недвижимостью, и его эксплуатация регулируется иначе, чем жилой фонд. Это влечёт за собой дополнительные налоги и невозможность постоянной регистрации.
Вывод
Покупка квартиры в апарт-отеле с использованием ипотеки — это инвестиционный инструмент со своими особенностями. Доходность может быть выше, чем у классического жилья, но и риски — значительнее. Необходимо тщательно анализировать проект, учитывать юридические аспекты и выбирать надёжных партнёров. В условиях 2025 года апарт-отели продолжают оставаться популярным активом, особенно при грамотной стратегии управления и расчёте окупаемости.