Что такое апартаменты с гостиничным сервисом?
Если вы когда-либо задумывались, можно ли совместить комфорт отеля и удобство собственной квартиры — то вам точно стоит узнать про апартаменты с гостиничным сервисом. Это не обычная недвижимость. По сути, это жильё, которое изначально проектируется как часть гостиничного комплекса, но предназначено для долгосрочного проживания. Представьте себе: вы покупаете апартамент, в котором есть всё — от мебели и посуды до регулярной уборки, охраны и стойки ресепшн. Как в хорошем отеле, только жить можно хоть круглый год.
Такие объекты уже давно популярны в Европе и Азии, а в России начали активно развиваться с 2015 года. Особенно бурный рост начался после 2020 года — пандемия заставила девелоперов пересматривать формат жилья, и апартаменты с сервисом стали ответом на спрос на гибкие и удобные форматы жизни.
Как они устроены?
Обычно апартаменты с гостиничным сервисом расположены в многофункциональных комплексах: в нижней части здания — кафе, магазины, фитнес, СПА, в верхней — жилые апартаменты. Внутри — готовый ремонт, техника, мебель, интернет и даже шторы. Всё включено, как говорится. При этом круглосуточная охрана, уборка, доставка еды, прачечная — это не бонус, а стандарт.
Технические детали: чем апартаменты отличаются от квартир?
— Апартаменты не относятся к жилому фонду. Это значит, что прописаться там нельзя.
— Коммунальные платежи выше на 15–30% из-за коммерческого статуса.
— Но зато правила застройки мягче, а цена за квадратный метр часто ниже — в среднем на 10–20%.
К примеру, по данным аналитического центра ЦИАН, в 2024 году средняя цена квадратного метра апартаментов с сервисом в Москве составляла 325 000 рублей, тогда как у квартир аналогичного уровня — 361 000 рублей.
Почему их покупают?
Покупатели делятся на два типа: те, кто хочет жить сам, и те, кто рассматривает инвестиции в апартаменты с гостиничным сервисом. Первые ценят комфорт и локацию — такие объекты почти всегда в центре или бизнес-районах. Вторые — стабильность дохода.
Например, в Москве апартаменты с сервисом сдаются в аренду в диапазоне от 80 000 до 250 000 рублей в месяц, в зависимости от площади и уровня сервиса. При этом, по данным «Метриум», средняя доходность таких инвестиций за 2023 год составила 7,8% годовых в рублях. Это выше, чем у банковских вкладов и даже некоторых жилых новостроек.
Можно ли купить такие апартаменты в ипотеку?
Да, ипотека на апартаменты с сервисом существует, но не везде и не всегда. Дело в том, что не все банки охотно кредитуют коммерческую недвижимость, особенно если у неё нет статуса жилой. Однако с 2022 года ситуация начала меняться. Крупные игроки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк — уже имеют программы ипотечного кредитования апартаментов, в том числе с сервисом.
Процентные ставки по таким ипотекам в среднем на 0,5–1% выше, чем на квартиры. Например, если ипотека на жильё в 2024 году выдавалась под 13,2% годовых, то на апартаменты — уже под 14–14,5%.
Нюанс: первоначальный взнос
Стандартный первоначальный взнос по ипотеке на апартаменты — 30%, против 15–20% на квартиры. Это связано с более высокими рисками для банка. Однако для заёмщика это значит только одно: нужно иметь больше наличных на старте.
Выгодно ли покупать апартаменты в ипотеку?
Вопрос, который звучит чаще всего. Ответ зависит от цели покупки.
Если вы планируете жить сами, то это — альтернатива квартире в центре города. Например, апартаменты с сервисом в Москве в районе Пресни или Сити стоят от 15 до 30 миллионов рублей. За эти деньги обычную квартиру с таким же уровнем комфорта и инфраструктуры просто не найти. Возможно, переплатите за коммуналку, но получите сервис и удобства.
Если же вы инвестор — здесь всё интереснее. Допустим, вы купили апартамент за 20 млн рублей, внесли 6 млн (30%) и остальное оформили в ипотеку под 14% на 15 лет. При аренде за 150 000 рублей в месяц и ежемесячном платеже по ипотеке около 180 000 рублей, вы почти выходите в ноль. Через 5 лет апартамент вырастет в цене (в 2021–2024 годах среднегодовой рост составил 8–11%), и вы сможете его выгодно продать или продолжить сдавать.
Что говорит статистика?
— В 2022 году в Москве было сдано около 1,2 млн кв.м апартаментов, из которых 43% — с гостиничным сервисом.
— В 2023 году этот показатель вырос до 1,6 млн кв.м, а доля сервисных апартаментов достигла 52%.
— По данным Knight Frank, к 2025 году объём предложения апартаментов с сервисом в Москве достигнет 2,5 млн кв.м, что говорит о растущем интересе как со стороны девелоперов, так и покупателей.
Реальный пример
Мария, 34 года, маркетолог, приобрела апартаменты с гостиничным сервисом в комплексе «Level Причальный» в 2023 году. Стоимость — 17,5 млн рублей, внесла 6 млн, остальное — ипотека от ВТБ под 13,9%. Сейчас сдает в аренду за 140 000 рублей в месяц. После выплаты ипотеки остаётся около 10 000–15 000 рублей «в плюс», но для неё главное — рост стоимости объекта. По её словам, похожие апартаменты сейчас стоят уже около 20,3 млн рублей.
Вывод: стоит ли брать апартаменты с гостиничным сервисом в ипотеку?
Если вы не против чуть большей переплаты по ипотеке и готовы внести весомый первоначальный взнос — да, это может быть разумным решением. Особенно если цель — жить комфортно в центре города или инвестировать в растущий сегмент.
Но прежде чем решиться, важно взвесить: готовы ли вы к коммерческому статусу, отсутствию прописки и более высоким коммунальным платежам? Если да — апартаменты с гостиничным сервисом купить в ипотеку сегодня вполне реально и может быть выгодным шагом.
Ведь рынок показывает: интерес к этому формату только растёт, а значит, и инвестиции в апартаменты с гостиничным сервисом становятся всё более перспективными.