Покупка новостройки на стадии котлована: почему это выгодно, но не без риска
Что такое ипотека на новостройку и почему растет спрос
В последние годы рынок первичной недвижимости в России демонстрирует устойчивый рост. По данным Дом.РФ, за период с 2022 по 2024 год доля сделок с использованием ипотеки на первичное жилье увеличилась с 58% до 72%. Особенно заметна популярность такого инструмента, как ипотека на новостройку, когда покупка происходит еще до завершения строительства, зачастую — на самой ранней стадии, так называемом «котловане».
Покупка жилья «с нуля» привлекает прежде всего низкой ценой: средняя стоимость квадратного метра на стадии котлована в Москве в 2024 году составляла 235 000 рублей, тогда как готовое жилье в том же районе обходилось уже в 280 000 рублей. Однако за финансовой выгодой скрывается ряд нюансов, о которых важно знать заранее.
Преимущества покупки на стадии котлована
Главный аргумент в пользу раннего входа в проект — это экономия. По оценкам аналитиков ЦИАН, разница в стоимости квадратного метра между котлованом и сдачей дома может достигать 25–30% в крупных городах. Таким образом, покупка на стадии котлована становится эффективным способом «инвестирования в кирпичи», особенно с учетом роста цен в течение строительства.
Кроме того, новостройки, приобретаемые на ранней стадии, часто предлагаются с гибкими условиями рассрочки от застройщика, субсидированными ставками по ипотеке или скидками за быстрый выход на сделку. Например, в 2024 году Сбербанк предлагал ипотеку на первичное жилье со ставкой от 5,5% при условии покупки квартиры на этапе котлована у аккредитованного застройщика.
Еще один плюс — возможность выбора. На раннем этапе доступно больше вариантов квартир, в том числе по планировке, этажности и ориентации окон. Чем ближе к завершению строительства, тем выше риск остаться с менее удачными вариантами.
Риски ипотеки на котловане: что стоит учитывать
Несмотря на все преимущества покупки новостройки на раннем этапе, нельзя забывать и о подводных камнях. Одним из ключевых рисков ипотеки на котловане остается вероятность затяжного строительства или, в худшем случае, заморозки проекта. Согласно статистике Единого ресурса застройщиков, в 2023 году около 7,3% объектов в России были сданы с опозданием более чем на 6 месяцев, а в отдельных регионах — до 12%.
Даже при использовании эскроу-счетов, которые защищают деньги дольщика, покупатель сталкивается с временными издержками: невозможностью заселиться вовремя, дополнительными расходами на аренду и обслуживанием кредита без фактического использования жилья.
Также стоит учитывать, что ипотека на новостройку оформляется до завершения строительства, и банки оценивают такие сделки как более рискованные. Это может повлиять на условия кредита: первоначальный взнос может составлять от 20–30%, а ставка — выше, чем на готовое жилье без субсидий. В 2024 году средняя ставка по ипотеке на стадии котлована без субсидирования составляла 11,2% при средней ставке по вторичному рынку в 10,3%.
Технические детали: на что смотреть при выборе проекта
Перед тем как брать ипотеку на новостройку, особенно на начальном этапе строительства, важно проанализировать:
— Статус застройщика. Проверяйте его репутацию, количество успешно завершенных объектов, участие в делах о банкротстве.
— Наличие проектной декларации и разрешения на строительство. Эти документы должны быть размещены на официальном портале ЕГРЗ.
— Схема финансирования. Безопаснее выбирать проекты с использованием эскроу-счетов: в этом случае ваши деньги хранятся в банке до момента сдачи объекта.
— Сроки и этапы строительства. Чем подробнее описан график, тем выше вероятность того, что застройщик серьезно подходит к выполнению своих обязательств.
Реальные кейсы: уроки из практики
В Новосибирске в 2023 году семья приобрела квартиру на стадии котлована в жилом комплексе «Северный квартал». Изначально планировалось, что дом будет сдан в III квартале 2024 года. Однако застройщик столкнулся с перебоями поставок стройматериалов и переносом сроков поставки лифтового оборудования. В итоге сдача была перенесена на 6 месяцев. Семья была вынуждена продлить аренду текущего жилья и платить ипотеку параллельно, что увеличило их ежемесячную нагрузку на 42%.
С другой стороны, в Казани покупатель вложился в проект на раннем этапе от крупного федерального застройщика. Благодаря субсидированной ставке 4,9% и росту цен на жильё в районе более чем на 20% за год, он получил прирост стоимости объекта в 1,4 млн рублей к моменту сдачи дома. Этот пример иллюстрирует, как покупка на стадии котлована может стать отличным инвестиционным решением — при условии правильной оценки рисков.
Итоги: стоит ли брать ипотеку на квартиру в строящемся доме?
Покупка жилья на первичном рынке — это всегда баланс между желанием сэкономить и готовностью принять определённые риски. Ипотека на новостройку на стадии котлована может быть выгодным шагом, особенно при наличии надежного застройщика, прозрачной схемы финансирования и продуманной стратегии выхода.
На фоне роста цен на рынке недвижимости и поддержки со стороны государства (в том числе программ семейной ипотеки и субсидирования ставок), интерес к покупке новостроек в ипотеку сохраняется высоким. Однако покупателю стоит помнить: чем раньше стадия строительства, тем внимательнее нужно подходить к анализу документов, проверке застройщика и оценке собственных финансовых возможностей. Тогда ипотека на первичное жилье будет не только выгодной, но и безопасной инвестицией в будущее.